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开盘即热销——这是商品住宅开盘后大红色的海报开释出的主要信息英雄联盟在线，亦然业内心照不宣的营销手法。但最近位于西城区的一个楼盘开盘后的网签数据震悚了行业。

6月29日，距离天安门直线距离约3公里的中海·京华玖序开盘。本日，中海就放出海报，内文使用“首开劲销62亿元”等字样态状款式的热销。

北京住建委官网数据清楚，截止发稿，中海·京华玖序一共网签236套房源，均价为174514.76元/频频米。成交套数、均价和总成交额均位列当周北京销售榜首。

本色上，就在款式开盘的第二天，网签数据依然清楚有175套，这个网签速率实属萧索。

多位业内东说念主士暗示，开盘前的6月26日，“5·17”楼市新政在北京落地，首套房首付20%，最低贷款利率3.5%，北京户籍多子女家庭买第二套房，认定为首套住房等策略齐故意于款式去化。此外，中海·京华玖序赶在6月30日前网签，事迹就会算在上半年。

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不仅如斯，就在中海·京华玖序开盘的前一天，中海位于上海、深圳两大“玖序“系列同日开盘，共计揽金166.2亿元。

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克而瑞数据清楚，6月单月，中海地产竣事全口径销售金额466亿元，同比提高约40%，环比增长超137%，单月销售额居百强之首，创近一年来新高。

PART ONE

地段稀缺 中海接盘

据中指规划院数据，2024年上半年，中海地产竣事销售额1483亿元，名次序二，中海地产以1394亿元的职权销售额名次序一。另外，阐发中海发布的上半年物业销售和地盘收购情况可以看出，中南部和北部大区是中海销售收入的主要起原。

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而6月下旬，先后入市的中海·领邸玖序、中海·深湾玖序、中海·京华玖序高端楼盘均位于上述区域。

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公开贵府清楚，6月28日，位于上海徐汇滨江的中海领邸·玖序款式共推出232套住宅，备案均价14.6万/频频米，2小时即清盘，悉数销售额66亿元。

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归并日，位于深圳湾超等总部基地的中海·深湾玖序共推出293套房源，备案均价约13.3万/频频米。阐发中海官宣海报，开盘当日销售100.2亿元。

继上海、深圳两个“玖序“款式之后，位于北京的中海·京华玖序也迎来开盘。这个款式单价和总价齐是豪宅价，是以中海关于客户条目颇高。需要先在北京新城中海家小步履预约，提交购房资历，且看房需要验资，账户需要有1000万以上的活期余额方可看房。

中海·京华玖序被业内称为中信城五期。2009年，中信城一期锦园开盘，是2010年北京楼市的销冠。尔后中信城二期沁园、三期禧园接连迎来开盘畅销。2016年，中海地产斥资310亿并购中信地产，因此剩下的四期、五期齐由中海操盘。

从地舆位置上来说，中海·京华玖序位于北京二环内城，在西城区4号线与7号线菜市口地铁站西南侧600米傍边，距离天安门直线距离约2.6公里，距离天坛约1.6公里。

业内东说念主士暗示，近些年来，北京东西城区基本处于断供情状，北京上周刚拍了一块东城金鱼池地块，在有渊博配建的情况下，东城这块地初次破损15%溢价率上限，达到最高25%，这也诠释东西城地块极具稀缺性。

中海·京华玖序紧邻金融街，隔邻有北京八中、北师大附中等弥远名校和三甲病院，处于国贸、西单、王府井等商圈环抱中。

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不外，有购房者暗示中信城五期的交房时辰为2028年，时辰太长，不细则性较高，占用资金时辰长，皇冠打水拉高了风险。

PART TWO

户型落伍 价钱倒挂

中海·京华玖序共计14栋楼499户6-14层洋房和小高层，这次首批推出共9栋楼325套房源， 200频频米以及部分280频频米的目下莫得开，其余全开。7、10号楼12层，13号楼8层，280频频米户型6层，其余的均为14层，一共有88-280频频米10种户型。容积率2.35，绿化率30％，层高除了280频频米（6层洋房）的是3.15米，其余的均是3米，得房率为78％，除了西南角小户型，其余齐是两梯两户，物业中海自执，物业费9.98元/频频米。

外立面为石材和铝板，全体开窗比相比大，南向为20cm的落地窗，楼间距也可以，14层高的楼栋为47米，6层高的楼栋为34米，整个小区和三期禧园一样，分为南北两个区，中间是绿化带。

从目下去化情况看，中海·京华玖序不如昨年四期开盘即清盘的去化速率快。业内东说念主士分析，除了目下阛阓环境外，居品本人也莫得与时俱进，比如进深大于面宽，暗卫蓄意等。从户型蓄意上看，算不上豪宅居品。

具体来看，户型面积段基本阴事了从刚需，刚改，到终极改善居品。中海京华玖序一共有88、90频频米的两居，133、165频频米的三居， 200、203、220和280频频米四居，指点价约为17.5万/频频米。全体来看，户型蓄意相比老旧，莫得挽救面积。

6月19日下午，国家主席习近平在北京会见美国国务卿布林肯。图源：新华社

举例，面前北京楼市中，90频频米傍边可以作念南北通透的三室依然相比渊博，但中海·京华玖序88频频米户型一样刀把户型，且南北并欠亨透，玄关位置建树在了南方，且只好一个卫生间，照旧暗卫，U型厨房可以。90频频米户型也不够合法，南北不够通透，卫生间亦然暗卫。

133和165频频米户型蓄意一样哑铃型，133频频米更像“凹”字，户型不合法，这两个户型的其中一个卫生间均为暗卫，进深相比长。203、220和280频频米的三个户型均为四叶草户型，南北通透。

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不外，从价钱上看，中海·京华玖序目下网签均价为174514.76元/频频米，存在一定进度的倒挂。据链家二手房官网数据清楚，中信城二期沁园小区均价为177196元/频频米，中信城三期禧园小区均价174586元/频频米。

有购房者暗示，2居不磋议，不保值，三居133频频米户型不好，200频频米以上的户型总价高。

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一位中介公司销售暗示，之前中信城的三四居单价褂讪在19万傍边，高点的本事以致破损了20万，目下阛阓还在迂回中，从购房者角度来说，要是自住加升值可以磋议，纯投资基数相对来说相比大，2居这种户型不保值，200频频米总价太高，并不提倡。